Acheter une maison : étapes, délais, avant-contrat et pièges à éviter

Règles nationales vérifiées sur des sources officielles le 27 octobre 2026. Guide indépendant, à titre d'information générale.

Cadrer son projet avant de chercher

Acheter une maison commence par une liste, pas par une annonce. Avant de visiter, il faut savoir ce qui est indispensable, ce qui est souhaitable et ce qui est négociable. Une famille qui télétravaille n'a pas les mêmes besoins qu'un couple qui cherche un premier logement : nombre de chambres, pièce isolée pour travailler, jardin, garage, proximité d'une gare, d'une école ou d'un médecin.

Trois questions aident à trancher :

• Où vivre ? Le temps de trajet quotidien pèse autant que le prix. Tester le trajet aux heures de pointe, un mardi matin, en dit plus qu'une carte.
• Neuf ou ancien ? Le neuf suppose de faire construire ou d'acheter un bien jamais habité. L'ancien offre davantage de choix de localisation mais appelle une inspection plus minutieuse.
• Avec ou sans travaux ? Une maison à rénover peut être une bonne affaire, à condition de chiffrer les travaux avant de s'engager, avec des devis plutôt qu'avec une intuition.

Ce travail préalable évite le piège classique : visiter trente maisons sans critère, puis céder à la trente et unième par lassitude.

Budget et capacité d'emprunt

Le prix affiché n'est pas le coût de l'achat. Il faut y ajouter les frais de notaire, les éventuels frais d'agence si l'annonce les met à la charge de l'acquéreur, les frais de dossier et de garantie du prêt, puis le déménagement et les premiers travaux ou équipements. Les frais d'acquisition sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l'ancien, en raison de droits de mutation réduits ; leur montant exact dépend du bien et du département, et un simulateur ou une estimation du notaire donne un chiffre fiable avant la signature.

Ce que regardent les banques

Depuis 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi des crédits immobiliers : la mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus de l'emprunteur, et la durée du crédit est limitée à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement s'ajoute, par exemple pour un bien en construction. Les banques disposent d'une marge de flexibilité pour déroger à ces critères, réservée surtout aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants. Il ne faut donc pas conclure qu'un dossier un peu au-dessus de ces seuils est forcément refusé, ni qu'il sera accepté.

Visiter utilement

La première visite sert à juger l'ensemble : quartier, orientation, bruit, état général. La seconde, à un autre moment de la journée et de préférence avec une personne qui n'est pas amoureuse du bien, sert à chercher les défauts. Une liste évite d'oublier l'essentiel.

À observer à l'intérieur

• Les traces d'humidité : taches au plafond, peinture qui cloque, odeur de renfermé, salpêtre en bas des murs.
• Les fissures : fines et superficielles, elles sont souvent sans gravité ; larges, en escalier ou qui traversent le mur, elles justifient l'avis d'un professionnel.
• Le tableau électrique et les prises : une installation ancienne peut imposer une mise en sécurité.
• Les fenêtres, les volets, la ventilation et le mode de chauffage, qui déterminent le confort et la facture d'énergie.

À observer à l'extérieur

• La toiture : tuiles ou ardoises déplacées, mousses abondantes, gouttières bouchées.
• Les façades et le soubassement, ainsi que la pente du terrain, qui conditionne l'écoulement des eaux de pluie.
• Les limites de propriété, la mitoyenneté et les arbres proches des bâtiments.
• L'assainissement : raccordement au réseau public ou installation individuelle, dont le contrôle doit être joint aux documents de vente.

Vérifier avant de faire une offre

Une maison peut plaire et poser un problème qu'aucune visite ne révèle. Quelques vérifications se font avant l'offre, d'autres avant la signature.

Urbanisme

Le plan local d'urbanisme de la commune dit ce qui est autorisé autour du bien : extension, surélévation, annexe, clôture. Un projet d'agrandissement doit s'y conformer, et il peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire. Un certificat d'urbanisme, demandé en mairie, précise les règles applicables à un terrain et peut même être prévu comme condition suspensive de la vente. Il faut aussi chercher les servitudes : passage, vue, canalisations.

Risques naturels et technologiques

Le vendeur remet à l'acquéreur un état des risques établi à partir des informations de la préfecture ; il est annexé à l'avant-contrat. Pour se faire une idée dès les premières visites, le site officiel Géorisques permet de consulter, à l'adresse, les risques d'inondation, de mouvement de terrain, de retrait-gonflement des argiles ou de radon, ainsi que les arrêtés de catastrophe naturelle déjà pris pour la commune.

Charges et fiscalité

Demander la dernière taxe foncière, les factures d'énergie de l'année, l'éventuel règlement de lotissement et, pour un bien en copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années. Ces documents renseignent sur le coût réel de l'occupation, au-delà du prix d'achat.

L'offre et l'avant-contrat

L'offre d'achat, écrite, fixe un prix et des conditions. Si le vendeur l'accepte, on passe à l'avant-contrat, généralement établi par un notaire ou un agent immobilier. Il en existe deux formes principales, présentées sur service-public.gouv.fr :

• La promesse unilatérale de vente. Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur, qui garde un droit d'option : il peut acheter ou renoncer dans le délai fixé. L'acquéreur verse souvent une indemnité d'immobilisation. Au-delà de 18 mois de validité, elle est obligatoire et ne peut pas être inférieure à 5 % du prix.
• Le compromis de vente (promesse synallagmatique). Les deux parties s'engagent : l'une à vendre, l'autre à acheter. Il prévoit fréquemment un dépôt de garantie, de l'ordre de 10 % du prix, bloqué chez le notaire puis déduit du prix de vente.

Le délai de rétractation

L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, sans avoir à se justifier. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte, ou de sa remise en main propre, et il se prolonge jusqu'au premier jour ouvrable si son dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur, lui, n'a pas ce droit.

Les conditions suspensives

Ce sont des événements dont dépend la vente. La plus courante est l'obtention du prêt : si l'acquéreur prouve avoir fait les démarches nécessaires et que les banques refusent, la vente tombe et l'argent versé lui est rendu. La durée de cette condition ne peut pas être inférieure à 30 jours ; en pratique elle est fixée plus largement dans l'acte. D'autres conditions sont possibles : obtention d'un certificat d'urbanisme, travaux à réaliser par le vendeur, purge du droit de préemption.

Les diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics est annexé à l'avant-contrat, puis à l'acte de vente. Il couvre l'amiante, le plomb pour les logements anciens, les termites dans les zones concernées, le gaz et l'électricité pour les installations de plus de 15 ans, le dossier de performance énergétique, l'état de l'installation d'assainissement non collectif et l'état des risques. Un bien peut aussi nécessiter des informations spécifiques, comme la mérule dans les zones à risque.

Le diagnostic de performance énergétique mérite une lecture attentive. L'étiquette, de A à G, renseigne sur la consommation et sur les travaux à prévoir : une mauvaise note ne condamne pas un achat, mais elle doit entrer dans le calcul du budget et peut ouvrir la porte à des aides à la rénovation. Pour un bien destiné à la location, le calendrier d'exclusion progressive des logements les plus énergivores doit être vérifié à jour avant d'acheter.

Le prêt, de l'offre à la signature

Une fois le dossier accepté, la banque envoie une offre de prêt. Deux règles protègent l'emprunteur. D'une part, il doit respecter un délai de réflexion de 10 jours : il ne peut accepter l'offre qu'à partir du onzième jour après sa réception. D'autre part, la banque doit maintenir les conditions de son offre pendant au moins 30 jours. Ces délais sont rappelés par l'ANIL, l'agence d'information sur le logement. Il faut donc déposer les demandes de prêt dès la signature de l'avant-contrat, sans attendre la fin du délai de rétractation, pour ne pas dépasser la durée de la condition suspensive.

Comparer plusieurs offres porte sur le taux, mais aussi sur le coût de l'assurance emprunteur, les frais de garantie, les pénalités de remboursement anticipé et la possibilité de moduler les mensualités. Le taux annuel effectif global, qui regroupe ces éléments, est le seul chiffre vraiment comparable d'une offre à l'autre.

De l'avant-contrat à l'acte authentique

Entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte, le notaire réunit les pièces : titre de propriété, urbanisme, situation hypothécaire, éventuelle purge du droit de préemption de la commune. Cette période se compte en semaines, parfois en quelques mois selon la complexité du dossier. L'acquéreur en profite pour souscrire l'assurance habitation, prévoir l'ouverture des compteurs et demander les devis de travaux.

Peu avant la signature, une dernière visite permet de vérifier que le bien est dans l'état décrit à l'acte, que les éventuels travaux promis par le vendeur ont été faits et que rien n'a été enlevé. Le jour de la signature, le notaire lit l'acte, l'acquéreur règle le solde du prix et les frais, et les clés sont remises. Le dépôt de garantie versé à la signature de l'avant-contrat vient en déduction du prix.

Les pièges fréquents

• Sous-estimer les travaux. Une salle de bains, une toiture ou une mise aux normes électriques pèsent vite dans un budget. Les devis datés et détaillés valent mieux que les estimations de bouche à oreille.
• Négliger le terrain. Pente, humidité, voisinage, risques naturels : le terrain est la partie du bien que l'on ne peut pas changer.
• Signer trop vite. La pression d'un vendeur ou d'un intermédiaire n'a pas de fondement juridique ; les délais de réflexion et de rétractation existent pour être utilisés.
• Oublier le coût d'usage. Chauffage, taxe foncière, assurance, entretien du jardin : le prix d'achat n'est qu'une partie de la dépense annuelle.
• Acheter loin sans connaître la région. Les risques varient beaucoup d'un territoire à l'autre : argiles, termites, inondations, érosion du littoral.

Ce dernier point mérite un détour pour qui vise la façade atlantique : avant de se lancer dans un achat en Nouvelle-Aquitaine, il vaut la peine de lire un guide pour construire ou rénover une maison en Nouvelle-Aquitaine, qui détaille les sols argileux, les termites et le recul du littoral.

Questions fréquentes

Peut-on renoncer à l'achat d'une maison après avoir signé le compromis ?

Oui, pendant 10 jours calendaires, par lettre recommandée avec accusé de réception et sans motif. Passé ce délai, renoncer sans cause légitime (par exemple un manquement du vendeur) fait perdre le dépôt de garantie, qui reste acquis au vendeur.

Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?

Si l'avant-contrat comporte la condition suspensive d'obtention de prêt et que l'acquéreur prouve avoir déposé des demandes conformes à l'acte, la vente est caduque et les sommes versées sont restituées en totalité. Conserver les refus écrits des banques est indispensable.

Faut-il verser de l'argent à la signature de l'avant-contrat ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est courant : dépôt de garantie dans un compromis, indemnité d'immobilisation dans une promesse unilatérale. Ces sommes sont placées chez le notaire. Si la promesse dépasse 18 mois, l'indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix devient obligatoire.

Combien de temps les diagnostics sont-ils valables ?

Cela varie : amiante sans limite, plomb un an, termites et état des risques six mois, gaz et électricité trois ans, DPE dix ans. Ils doivent être en cours de validité à la date de l'avant-contrat ; le tableau ci-dessus les reprend.